Annonce
Præcise arealangivelser er afgørende, når der arbejdes professionelt med ejendomme, både i forbindelse med værdifastsættelse og risikovurdering. Forskellen mellem bruttoareal, BBR-areal og andre arealtyper kan have stor betydning, især ved vurdering af ejerlejligheder eller porteføljer. Bruttoarealet, der ofte omtales som BBR-arealet, opgøres ud fra ydervæggens yderside og inkluderer eventuelle andele af fælles adgangsarealer. Dette tal kan derfor være større end det indvendige mål, som ofte efterspørges i praktiske sammenhænge. Kendskab til de forskellige arealtyper er nødvendigt for at kunne træffe velinformerede beslutninger om køb, salg eller investering.
Hvorfor kendskab til BBR-areal og bruttoareal er vigtigt
Ved vurdering af en ejendom støder man ofte på flere forskellige arealangivelser. BBR-arealet er det officielle bruttoareal, som anvendes i både salgsopstillinger og rapportering. For professionelle aktører har denne oplysning stor betydning, da den danner grundlag for værdiansættelser og sammenligninger på tværs af markedet. Sammenholdt med data på solgte ejendomme i samme område viser arealet, om en kvadratmeterpris bygger på samme grundlag.
BBR-arealet svarer dog ikke nødvendigvis til det reelt anvendelige areal. Særligt i ejerlejligheder kan BBR-arealet inkludere en andel af fælles adgangsarealer, hvilket kan give anledning til misforståelser om boligens faktiske størrelse, hvis kun det samlede bruttoareal betragtes. BBR fordeler andelen af fælles adgangsarealer som trapper og elevatorer ligeligt mellem de enheder, der har adgang til dem, uanset enhedernes størrelse, hvorfor to lejligheder af forskellig størrelse i samme opgang får samme tillæg.
Definitionerne bag BBR-areal og arealbegreber afgør, hvilken rolle de enkelte arealtyper spiller i en ejendomsanalyse.
Praktisk brug af arealtyper i ejendomsanalyse
Ved analyse af en ejendom er det relevant at vurdere både det officielle BBR-areal og andre relevante arealangivelser. Den del af ejendommens areal, der ifølge myndighederne må anvendes til beboelse eller erhverv, kan adskille sig fra det samlede bruttoareal, eksempelvis hvis kældre eller uudnyttede tagrum indgår. BBR skelner mellem bebygget areal, som udgør bygningens fodaftryk i stueplan, samlet bygningsareal, der er summen af regulære etager uden kælder og tagetage, samt særskilt registrerede kælder- og tagetagearealer, hvor kun dele godkendt til bolig eller erhverv tæller med i bolig- og erhvervsarealet.
Når porteføljer vurderes, giver det et mere nuanceret billede at sammenholde både BBR-, tinglyste og faktisk anvendelige arealer. På denne måde kan investeringspotentiale og eventuelle risici ved forskelle mellem registrerede data og faktisk brug tydeliggøres. Det tinglyste areal angiver derimod grundens matrikulære areal og siger intet om bygningens etagekvadratmeter, selvom tallene ofte forveksles i salgsmaterialer.
Korrekt viden om ejendommens forskellige arealtyper har betydning for risikostyring i forbindelse med långivning eller due diligence-processer. Præcise oplysninger gør det muligt at lave retvisende analyser, både for enkeltstående ejendomme og større porteføljer. Nettoarealet, altså det indvendige gulvareal, registreres slet ikke i BBR, hvorfor lejekontrakter og investeringskalkuler altid bør angive det anvendte arealbegreb.
Sådan omsættes arealinformation til beslutninger
Når data om BBR-arealer og øvrige relevante størrelser integreres i analysearbejdet, bliver det nemmere at estimere værdiansættelse og vurdere potentiale for anvendelse. Adgang til korrekte oplysninger gør det hurtigt muligt at identificere forskelle mellem registreret bruttoareal og faktisk anvendeligt areal, hvilket kan få betydning for købsaftaler eller finansieringsbeslutninger. Vurderingsstyrelsen henter arealtyperne fra BBR til den offentlige vurdering, og ejeren har efter BBR-loven pligt til at holde oplysningerne opdaterede, med bødeforlæg på op til 5.000 kr. ved grov fejlindberetning.
For asset managers giver et solidt datagrundlag bedre mulighed for løbende optimering af porteføljen. Samtidig bidrager tydelig rapportering om alle relevante arealtyper til et mere gennemsigtigt due diligence-forløb, både for investorer og rådgivere. Behovet er reelt. En undersøgelse offentliggjort af DR Nyheder i marts 2023 viste, at 55 pct. af tilstandsrapporterne fra oktober 2020 til januar 2023 indeholdt anmærkninger om fejl eller mangler i BBR.
Kendskab til samspillet mellem de forskellige begreber styrker beslutningsgrundlaget ved køb, salg, værdiansættelse og risikovurdering inden for det professionelle ejendomsmarked.
Skriv et svar